近年来，网络上出现了一些人因买房而背负债务的故事，起初我以为只是虚构，然而深入查阅公开数据后发现，这已经是越来越多人的现实。去年秋季，一些财经报道大受欢迎，至今热度未减，我身边一些曾艰难凑齐首付的朋友，谈及自己的房产时无不感到沮丧。国家统计局在10月发布的数据显示，二线和三线城市的二手房价格分别同比下跌了4.5%和5.4%。同时，人民银行的数据表明，截至9月末，个人住房贷款余额达到了35.91万亿元，同比减少了4.1%。随着房价持续下跌，许多人开始抢着提前还贷，而那些房产销售后仍无法清偿贷款的业主，正是所谓“贷款卖房”的群体。

《经济观察报》中提到的三个案例非常具有代表性。杨青在2019年购置了一套价值约四百万元的小两居，经过多年的还款，他已偿还将近一百万，但现有的贷款本金还有二百三十万，而现在这套房子的市场售价仅为二百二十万，如果他想出售房产，仍需额外支付十几万才能完成过户。另一位王斌在2021年以两百零三万的价格买下的房子，现在的市价已经跌到一百万元，而他尚欠银行的一百二十万元贷款，若出售该房产，便要自掏腰包二十万元。马燕在三线城市的房产，如果想出售，必须先借二十万元来偿还剩余的贷款，否则无法进行过户。

还有不少人连补差额的钱都借不到，房子在中介那挂了大半年，却连一个感兴趣的买家都没有，导致他们想卖却卖不掉。分析这些人的财务状况，可以清晰地看出，杠杆的诱人和痛苦。杨青的房产从四百万贬值到二百二十万，直接损失了一百八十万，而之前每月如期偿还的贷款几乎归于虚无，出售后手中毫无剩余，甚至还需支付差额。王斌的房价近乎腰斩，首付和利息的亏损让他的储蓄付之一瑜，最终负债二十万，经历多年的辛苦积蓄一夜之间化为泡影。 球友会官网

许多人曾认为购房是风险极低的投资，毕竟只要付了首付，大家普遍认为房价只会上涨。以一百万的房产为例，如果首付为三成，实际上掌握的只有三十万的资产，剩余的贷款则完全由银行承担。如果房价下跌三成，实际上损失的并非外表看似的百分之三十，而是整个自有权益的消失。这种处境类似于签署了高杠杆的期货合约。

不少人购买期房时，所获得的其实是开发商未来的交房承诺，具有远期合约特性。而这种合约本身就存在违约风险，尤其是在房价下跌的同时，倘若开发商资金链断裂，房屋无法按期交付，购房者不仅要承受房价下跌的损失，还可能完全失去购房的机会。为此，各地近来都在推行现房销售的改革，旨在将风险逐步转移出购房者，使得购房者在实际见到房产后再付款。

一百万的房子一旦贬值至七十万，三十万的首付会化为乌有，净资产也会消失。在金融市场上，这就是典型的爆仓现象。过去十几年间，房价持续上涨时，人们对于杠杆并不会感到畏惧。而杠杆越高，收益就越容易增加，反之，损失也会等比放大。过去的走势让许多人觉得房价一定会持续上涨，但往往忽视了潜在的风险，并未为不利情况做好心理准备。 球友会官网

理论上，银行应当要求补充保证金，而这种状况在1997年后的香港确实发生过，很多业主因此沦为负资产，每个月支付的房贷如同填无底洞。如今中国内地的银行并没有采取类似措施，他们为业主提供了缓冲空间，只要按时还款，就不会遭到强制清算。但当这些业主出售房产时，必须自掏腰包补齐贷款与成交价之间的差额，这便是“贷款卖房”的根源。而第一次借贷是为了购房，第二次借贷则是为了偿还贷款。

如果银行强制要求追索保证金，参考当年香港的情况，无法补缴的业主将面临房产被拍卖的风险，市场也可能因此陷入恶性循环，加重负资产问题。当前的内地银行并未走到这一步，为所有还在还贷的业主提供了喘息的机会。对他们而言，最有价值的并非价值缩水的房产，而是每月稳定的收入。

普通人对于三倍杠杆的金融产品都能意识到其高风险，这种情况在房地产市场却鲜有人能认清。过去数十年，房地产被视作刚需商品，风险低、稳赚不赔，购房者在支付的同时并未意识到自己实际上承受着房市波动、利率变化及收入不稳定的多重风险。在证券市场开户时，通常会进行风险评估，而在房贷市场，这样的审查过程在过去的二十年中却几乎没有。 球友会官网